Eure Habitat : office public de l'habitat offre un patrimoine immobilier des logements sociaux à loyers modérés (HLM) mis en location

Faire du beau et du durable au juste prix…

La réponse de Eure Habitat aux trois défis du développement durable

Retourner les menaces pour les transformer en opportunités : telle est la stratégie de Eure Habitat. Les défis économiques, sociaux et techniques peuvent devenir des éléments forts de progrès s'ils permettent de concevoir des logements qui correspondent vraiment aux objectifs du développement durable. Voici comment Eure Habitat a commencé de répondre aux défis du développement durable…

Le défi économique

C'est peu dire que la question des coûts va occuper une place centrale dans les années qui viennent. Ceci explique l'engagement de Eure Habitat pour maîtriser ses prix. En plus d'un climat général peu propice : crise de confiance, appauvrissement, mollesse de la croissance, désindustrialisation, Eure Habitat doit faire face à des difficultés très tangibles et quotidiennes. Trois de ces difficultés comptent plus que d'autres :

• le niveau du coût de la construction reste élevé dans le département de l'Eure et dans la région Haute-Normandie.

• la mise en place d'un Plan de stratégie énergétique (PSE), dans le cadre de la loi sur le Grenelle de l'environnement.
Ce PSE constitue un défi majeur pour Eure habitat puisque 40% de son patrimoine se situe dans les classes énergétiques E, F et G contre 30% en moyenne à l'échelon régional et 20 en moyenne à l'échelon national. La "traduction locale" du PSE pour le parc de logements de Eure Habitat tient en deux chiffres : un investissement dans des travaux de mise aux normes qui atteindraient 140 millions d'euros et qui concerneraient environ 6500 logements. Le choix qui a été fait, compte tenu de ce coût considérable, est de s'engager sur 60% de cet objectif, soit 100 millions d'euros d'ici 2020.

• le désengagement de l’État du secteur du logement social constitue un troisième défi.
En juillet 2010, le gouvernement a annoncé un prélèvement fiscal de 340 millions € sur les organismes HLM à partir de 2011, une baisse importante des aides à la pierre, à hauteur de ce prélèvement, et un plafonnement des augmentations des loyers. Les aides à la pierre doivent passer de 630 millions € en 2010 (plan de relance inclus) à 160 millions en 2011 pour descendre jusqu'à 60 millions € en 2013. Dans la pratique, ce prélèvement devrait consister à appliquer une taxe de 2% en moyenne sur les loyers. Dans le contexte de fragilisation des organismes, cette taxe va avoir des conséquences sur les fonds propres des offices et sur les loyers des ménages. Si Eure habitat est peu concerné par le prélèvement, la baisse des aides à la pierre fait cruellement sentir son impact. Quant aux collectivités, qui s'interrogent déjà sur les conséquences du projet de réforme de l'organisation territoriale et de leurs ressources financières, elles accusent le coup. Elles jouent le jeu, par fidélité à leurs engagements et eu égard aux enjeux. Mais c'est toute une politique historique de partenariat entre le niveau local et l’État qui est mise à mal.

Pour Eure Habitat, une grande partie de la réponse tient dans une gestion rigoureuse, au quotidien, de son patrimoine, par un accroissement du volume des ventes, par une grande vigilance vis-à-vis des investissements qui mobiliseraient ses fonds propres plutôt que le recours à l'emprunt, et par la poursuite du plan de consolidation avec la Caisse de garantie du logement locatif social.

Le défi social

Ce défi de développement durable est sans doute aujourd'hui le plus préoccupant. La dégradation des conditions économiques fait de plus en plus sentir ses effets et les missions de Eure Habitat en font malheureusement un lieu privilégié d'observation des évolutions de la société. Le constat déjà dressé en 2009 autour de trois grandes tendances négatives conserve toute son actualité en 2010... et elles ne s'inverseront pas en 2011.

• Paupérisation croissante

• Vieillissement de la population

• Mutation du modèle familial

Ainsi, Eure habitat veille à concevoir des offres adaptées aux besoins, sur les 220 logements que l'établissement souhaite produire, en moyenne et par an, sur la période 2011-2016 :

- 150 logements/an seront en prêts locatifs à usage social et prêts locatifs à usage social construction-démolition (PLUS et PLUS-CD), soit environ 70 % du total,
- 45 logements en prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI), soit environ 20 %,
- 25 logements en prêts locatifs sociaux (PLS), soit environ 10 %.

Le défi environnemental et technique

Au présent, Eure Habitat part avec un handicap dans l’atteinte des normes énergétiques (voir ci-dessus « le défi économique »).
Paradoxe : face à cet impact financier très négatif, il y aura heureusement deux impacts très positifs. D'abord, à terme, une réduction des émissions de gaz à effet de serre et un avantage pour les locataires qui devraient voir diminuer leur facture énergétique.
Dans l’avenir, le défi environnemental se gagnera avec une nouvelle conception de
l’activité de construction :

Innovation
L'innovation en matière environnementale s'attache notamment à :

• consommer moins d'espace et densifier
• imaginer les moyens d'optimiser les modes de chauffage
• utiliser de nouveaux matériaux isolants
• promouvoir et utiliser de nouvelles énergies.

Avec les professionnels, Eure Habitat entend favoriser ces techniques, ces produits et ces méthodes qui vont contribuer à améliorer les performances énergétiques mais aussi à compenser, à l'usage, les surcoûts de réalisation.
La qualité environnementale concerne aussi l'insertion dans le paysage urbain, la qualité de vie quotidienne et la qualité architecturale des bâtiments. En 2010, Eure Habitat a pris la décision d'améliorer la qualité des abords et de l'environnement immédiat de ses programmes et de lancer une réflexion sur un meilleur usage des parties communes. Dans le domaine architectural, Eure habitat a tiré les mêmes conclusions que beaucoup d'organismes-"frères" : le logement social, s'il veut être attractif, s'il veut atteindre ses objectifs de mixité sociale (voire générationnelle), s'il ne veut pas vieillir prématurément ne doit pas s'affranchir de toute ambition esthétique et fonctionnelle.

Exemples :
Nombreux sont les architectes qui ont réfléchi à des projets et à des techniques, encouragés par Eure Habitat, qui permettent aujourd'hui de sortir de "beaux" programmes, alliant coût de revient raisonnable et qualité de construction.

La résidence de l'Abbaye à Évreux (2000), le Four à pain, à Fourmetot (2002), la résidence du Hazey, à Aubevoye (2003), les Portes normandes, à Vernon (2005), le Champard, à Beuzeville (2006), la Briqueterie, à Évreux (2007), le Maquis Surcouf, à Saint-Étienne-l'Allier (2008), la Roselière, à Pont-Audemer (2009) ou encore la Rue de l'Orient, à Évreux (2010) témoignent des progrès réalisés - aussi bien dans l'individuel que dans le collectif - en matière de qualité architecturale des projets.

Rationalisation des processus de construction

Trouver des processus de standardisation de la construction pour abaisser les coûts, intégrer les coûts d'usage dans la conception des logements ou étudier de nouvelles modularités pour faire évoluer les logements en fonction des usages (qui évoluent au cours de la vie des habitants) sont aussi des défis lancés à l'imagination…
Ceci explique ainsi pourquoi Eure Habitat accorde tant de place à l'innovation dans son projet stratégique. Cette ardente nécessité de l'innovation est à l'effort de gestion,
ce que sont les deux faces d'une même médaille. Inséparables. Et distinctes.

Le trois qualités du logement du futur

Le logement du futur que souhaite construire Eure Habitat dès aujourd'hui présentera l'une ou l'autre des qualités suivantes (à terme, il les présentera toutes…) :

• Rationnel

- Son processus de production fera l'objet d'une réflexion industrielle. Il sera en grande partie préfabriqué, sur une base modulaire.> L'évolution du logement sera prévue dès l'origine, grâce à la modularité, soit pour anticiper l'évolution des besoins des habitants, soit pour anticiper les évolutions de la demande.

• Économe

- Les matériaux utilisés seront suffisamment isolants pour stabiliser de façon passive la température intérieure et limiter l'utilisation d'énergies. Les énergies renouvelables seront privilégiées et, à défaut, les énergies traditionnelles seront utilisées de façon optimale.

- Les coûts d'usage seront ainsi intégrés dans la conception de façon à maîtriser les coûts d'entretien et d'exploitation

• Convivial

- Les parties communes dans les bâtiments, les espaces publics à l'extérieur seront valorisés

- La mixité sociale et la mixité générationnelle permettra d'améliorer le "vivre ensemble"

- La qualité architecturale dans la conception des programmes sera pérennisée.

• Technologique

- Le logement de demain utilisera les nouvelles technologies pour fonctionner de manière optimale et à moindre coûts.