Choisir un organisme de logement social
Les organismes de logement social ont des compétences partagées, mais aussi des spécificités. Choisir un organisme signifie s’engager dans la durée avec lui. Il est important qu’une confiance s’établisse entre les partenaires. L’expérience de l’organisme, sa proximité, mais aussi sa gestion – visible notamment à travers son patrimoine existant – sont à prendre en compte avant de décider de la réalisation d’une nouvelle opération.
Choisir un mode opératoire avec l’organisme
La réalisation de logements aidés peut prendre plusieurs formes : construction de logements ou valorisation de bâtiments existants : La construction de logements neufs en location ou en accession à la propriété accroît l’offre de logements dans la commune, mais nécessite du foncier disponible. L’acquisition-amélioration permet de redonner vie à des bâtiments anciens ou vétustes, ou de changer leur usage ; c’est le cas d’anciennes gares, d’hôtels désaffectés, de casernes, mais aussi de logements privés.
Ce dispositif est très utile pour la revitalisation des centres-bourgs mais nécessite un bon diagnostic pour valider la viabilité de l’opération au regard des normes et des coûts financiers. L’acquisition en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est l’acquisition par un organisme, de logements construits par un promoteur, selon un cahier des charges validé par l’organisme. Cela lui permet d’acquérir un certain nombre de logements et de favoriser la mixité des opérations.
Définir un programme
La réalisation d’une opération de logement aidé résulte d’un arbitrage entre les différents modes de production (construction, acquisition-amélioration, VEFA…) et différents types de logements (locatif et accession). La définition du programme de logements s’élabore à partir des besoins, mais aussi des contraintes du site et des possibilités de financements.
D’une manière générale, le programme doit viser l’équilibre financier de l’opération (voir partie suivante) tout en offrant une gamme diversifiée de forme et de prix de logements et en répondant aux besoins locaux. Un programme de logement aidé peut aussi être associé à la réalisation d’autres types de logements. Sur une parcelle donnée, les élus peuvent décider d’offrir des logements locatifs aidés, et des logements en accession sociale à la propriété, mais aussi proposer à la vente des lots libres à des particuliers.
Ce dispositif est intitulé programme « mixte ». Le programme peut aussi inclure des services ou équipements en rez-de-chaussée (commerces, crèches, etc.). Les différents types de logements locatifs Il existe trois catégories de logements aidés, qui s’apprécient selon un niveau de loyer et un niveau de ressources pour les futurs locataires Ces niveaux dépendent du type de prêt réalisé par la Caisse des Dépôts à l’organisme de logement social.
Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) sert de référence :
Exemple de loyer en PLUS dans le département de l’Eure (zone 3) :
Une maison individuelle type 4 de 83 m2 avec garage et jardin est proposée à un loyer maximal de 528 euros.
Ressources maximum (nettes mensuelles) pour un ménage de 4 personnes : 3 414 euros.
Un logement en collectif de type 2 de 45 m2 sera proposé à 238 euros.
Ressources maximum (nettes mensuelles) pour une personne seule : 1 761 euros.
Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) est destiné à des ménages dont les revenus sont à 60 % des plafonds PLUS et le loyer à 89 %, profil qui correspond souvent à une grande partie des locataires des organismes, ce qui rend ce type de logement attractif :
Exemples de loyer en PLAI dans le département de l’Eure (zone 3) :
Une maison individuelle de type 3 de 88 m2, avec garage et jardin sera proposée à un loyer maximum de 386 euros.
Ressources mensuelles maximum (nettes mensuelles) du ménage de trois personnes : 1 696 euros.
Un logement en collectif de type 4 de 84 m2, sera proposé à un loyer maximum de 387 euros.
Ressources maximum (nettes mensuelles) pour un ménage de 4 personnes : 1888 euros.
Le PLS (Prêt Locatif Social) est destiné à des ménages dont les revenus se situent au maximum à 130 % des plafonds PLUS et le loyer à 150 % :
Exemples de loyer en PLS dans le département de l’Eure (zone 3) :
Une maison individuelle de type 5 de 102 m2, avec garage et jardin est proposée à un loyer de 695 euros maximum.
Ressources maximum (nettes mensuelles) pour un ménage de cinq personnes : 5 220 €.
Un appartement en collectif de type 2, de 48 m2, est proposé à 388 euros de loyer maximum.
Ressources maximum (nettes mensuelles) pour une personne seule : 2 289 €.
Les organismes de logement social proposent également des logements intermédiaires (PLI) dont les plafonds sont très supérieurs, mais qui ne bénéficient pas des mêmes aides et ne sont pas comptabilisés comme des logements aidés, notamment au regard des 20 % de la Loi SRU. Par ailleurs, la loi impose la construction de logements spécifiquement en PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration).
L’accession sociale à la propriété
La plupart des organismes de logement social réalisent des opérations d’accession sociale à la propriété. C’est l’activité principale des Coopératives HLM et des SACICAP. L’accession sociale à la propriété est l’acquisition d’un logement par un ménage disposant de ressources modestes définies réglementairement.
L’accession sociale simple (prêt PAS)
Sa spécificité est la sécurisation de l’accédant. L’organisme de logement social l’accompagne tout au long du processus : conseil et aide au financement, garantie de rachat à un prix minimum en cas d’accident de la vie et garantie de relogement de la famille dans un logement locatif adapté.
La location-accession ou accession sociale progressive (PSLA*)
Ce dispositif permet à l’acquéreur une acquisition en deux temps. Dans un premier temps, il est locataire du bien, et verse une redevance constituée d’une partie locative et d’une partie acquisitive destinée à constituer un capital. Dans un second temps, débute le processus d’accession : au bout d’une période allant de 1 à 5 ans, l’option est levée et la phase d’acquisition peut débuter.
L’épargne constituée est alors mobilisée comme apport. Un dispositif de sécurisation (rachat du logement et relogement) est apporté aux accédants. Ces opérations bénéficient d’une aide de l’Etat par un taux de TVA à 5,5 %.
Le Pass-foncier (pour les ménages sous plafond PSLA)
Il est destiné à faciliter l’accession à la propriété de logements neufs en individuel ou en collectif. Il permet aux accédants de retarder le paiement du foncier, avec une acquisition en deux temps :
– D’abord la construction et l’acquisition des murs
– Ensuite l’acquisition du terrain lorsque le prêt principal souscrit est remboursé.
Par ailleurs, les accédants peuvent bénéficier de taux réduit de TVA et d’aides spécifiques des collectivités locales. Le Pass-foncier est délivré par les CIL et CCI.
Attention : L’accession sociale à la propriété est à distinguer de la vente HLM, qui est une forme très particulière d’accession. La vente HLM, qui est décidée par l’organisme de logement social, permet à un locataire de devenir propriétaire du logement aidé dans lequel il vit souvent depuis plusieurs années. En cas de vente d’un logement vacant, celui-ci peut être proposé à un locataire de l’immeuble, ou à un locataire de l’organisme. L’organisme propose à son locataire l’acquisition du logement, qui doit être construit depuis au moins 10 ans. La collectivité locale donne son avis sur les mises en vente.
La vente HLM est un outil d’aide à l’accession à la propriété de ménages modestes. Elle peut constituer aussi pour l’organisme un outil de gestion pour le renouvellement de son patrimoine. Chaque année, environ 5 000 logements sont vendus en France.
* PSLA : Prêt Social Location Accession