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Connaître son territoire et ses besoins

Loger les jeunes qui quittent le domicile de leurs parents, maintenir des personnes âgées à domicile dans des logements adaptés, trouver un logement pour l’institutrice ou le jeune cadre qui débute dans l’entreprise locale, permettre à un couple qui se sépare de trouver deux logements adaptés à leurs revenus… Toutes ces préoccupations bien connues des élus sont en réalité la traduction d’un besoin de logement social dans leur ville. Mais au-delà, comment connaître précisément les besoins par rapport aux logements disponibles ? Cette connaissance indispensable est au fondement de l’intervention des élus en matière de logement. Pour répondre aux besoins en matière de logement il convient d’observer de façon précise le territoire dans toutes ses dimensions économiques, sociales et urbaines. Les besoins s’apprécient particulièrement à partir d’une analyse des caractéristiques et des évolutions de la population, ainsi que du marché du logement à l’échelle communale, intercommunale, voire du bassin d’habitat. Ils s’apprécient à un moment donné, mais ils doivent surtout s’inscrire dans une évolution probable. A partir des constats actuels, quel scénario souhaite-t-on écrire pour l’avenir ?

elderly couple opening the front door

La prise en compte des enjeux territoriaux à grande échelle :

Connaître son territoire, notamment pour la commune, passe par la compréhension du contexte plus large dans lequel il se situe. La prise en compte des échelons supra-communaux et la connaissance de leurs documents de planification et de programmation sont essentielles. Ces documents présentent des diagnostics et fixent des orientations qui ont une incidence sur les échelons infra-territoriaux. Si ces documents n’existent pas, leur réalisation peut se faire à l’initiative des acteurs locaux en mobilisant leurs partenaires.

Les documents de planification :

Le Schéma de cohérence territoriale (SCOT), qui met en cohérence les politiques sectorielles d’urbanisme, d’habitat, de transport et de commerce, vise à répondre aux enjeux de développement d’un bassin d’habitat, d’un pays ou d’un EPCI. Ainsi, à partir d’un diagnostic, il précise les objectifs d’aménagement et d’urbanisme, y compris en matière d’équilibre social et de construction de logements sociaux. Son élaboration associe l’état et tous les échelons de collectivités locales et leurs groupements. Le PLU et le PLH doivent se conformer à ses orientations. Le Plan local de l’urbanisme (PLU), communal, doit être compatible avec le SCOT et conforme au PLH. Il comprend une partie d’orientations, le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), qui inscrit la commune dans le cadre plus large du bassin de vie, et réfléchit aux infrastructures nécessaires et au logement (voir encadré PLU et logement aidé).

Les documents de programmation :

Le Programme départemental de l’habitat (PDH), vise à faciliter la coordination des différentes politiques de l’habitat sur l’ensemble du territoire concerné. Il est élaboré pour six ans. Il reprend les orientations des schémas de cohérence territoriale (SCOT) et des programmes locaux de l’habitat (PLH) ainsi que les besoins définis par le plan départemental d’actions pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD). Il vise également à assurer la cohérence entre les territoires dotés d’un PLH et ceux qui ne le sont pas. Il permet ainsi de lutter contre les déséquilibres et les inégalités entre territoires. Depuis 2007, le Département de l’Eure s’est doté d’un PDH. Le document et sa synthèse sont téléchargeables sur le site Internet du Département : www.eureenligne.fr (rubrique publications).
Le Programme local de l’habitat (PLH) au niveau intercommunal est obligatoire pour toutes les communautés de plus de 30 000 habitants compétentes en matière d’habitat mais aussi pour les villes de plus de 20 000 habitants qui ne sont pas membres d’une intercommunalité. Le PLH est un document stratégique et opérationnel qui définit la politique de l’habitat à l’échelle communautaire. Il peut fixer des objectifs de réalisation de logements par commune. Il est également le support de la convention de délégation de compétence conclue entre l’état et l’EPCI. Le PLH comprend un diagnostic sur le fonctionnement du marché local, un document d’orientation et un programme d’actions. Il définit les objectifs et moyens de l’amélioration du parc existant et du développement de l’offre public et privé, en prenant en compte l’équilibre social. Il inscrit l’habitat dans une logique de développement territorial qui implique l’urbanisme, les transports, le développement économique. Un comité de pilotage en charge du suivi du PLH est mis en place. Il fait le suivi de la demande de logement social, l’analyse du marché immobilier et les suivis des évolutions du parc public et privé. En deçà des seuils légaux, certains territoires ont intérêt à se doter de cet outil pour définir et suivre une politique d’habitat adaptée aux besoins.

La connaissance du marché local du logement :

L’observation des marchés du logement permet de mieux cerner les besoins dans le territoire. Dans un premier temps, il est important d’avoir une vue d’ensemble sur les logements existants, selon leur statut (privé ou aidé) et leur nature (individuel ou collectif, taille et typologie des logements…). Dans un second temps, l’analyse des marchés et des flux permet d’identifier la tension éventuelle, tant en volume qu’en coût de logement (prix de vente et loyers). Pour le logement aidé, l’USH Haute-Normandie est dotée depuis 2005 d’un Observatoire de la demande de logement social dans la région. Ses résultats donnent des informations précises et permettent ainsi d’alimenter la réflexion menée localement. L’observatoire permet de connaître la demande de logement et son évolution par :

• Catégorie de demandeur selon leur statut (locataire parc privé, locataire parc social, sans logement propre)
• Type de logement recherché
• Ressource des demandeurs
• Âge des demandeurs

L’analyse du territoire est complétée par un diagnostic sur les évolutions de la population et de ses besoins, que ce soit dans le cadre de l’élaboration d’un PLU, d’un PLH ou simplement de la réalisation d’une opération de logement aidé. Quelques questions simples permettent de tirer des conclusions avec les outils existants :
La population a-t-elle évolué sur la période écoulée ? – Comment a-t-elle évolué par tranches d’âges et par catégories socioprofessionnelles ? – Quelle est la composition familiale des ménages (personnes seules, familles monoparentales, couples avec enfants…) ? – (données INSEE issues du recensement) Les revenus de la population évoluent-ils et dans quel sens ? (données FILOCOM) Les jeunes ménages trouvent-ils des logements dans leur commune d’origine ? Les personnes âgées ont-elles des solutions pour continuer à vivre dans leur environnement habituel ? La fréquentation des écoles est-elle en baisse, en hausse ? Des entreprises ont-elles l’intention de venir s’implanter sur le territoire ? Face à ces questions, la réalisation de logements peut permettre de corriger ou d’anticiper des évolutions. Au regard de ces constats, l’offre de logement est-elle suffisante, quantitativement et qualitativement ?
Ce diagnostic permet de définir les besoins actuels et à venir, en termes d’habitat privé et social, mais aussi en termes de typologie de logement : individuel ou collectif, grands ou petits logements….
Concernant l’habitat aidé, s’agit-il de produire des logements sociaux, ou très sociaux, des structures adaptées à des problématiques spécifiques (travailleurs précaires, logements de réinsertion, logement pour personnes âgées, handicapées…) ? Pour chaque situation, un programme de logements, défini en fonction des besoins locaux, sera la réponse aux attentes de la population et des élus. Chaque opération de logement aidé est unique. Elle s’inscrit dans une problématique particulière et est une réponse adaptée à la situation.