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Maîtriser le foncier et l’aménagement pour la réalisation de logements aidés

Depuis quelques années, le renchérissement du prix des terrains pose des problèmes aigus pour la réalisation de logements. La hausse des coûts de construction et la hausse du foncier se sont mutuellement renforcées dans un effet « boule de neige », dont la conséquence est une véritable flambée des prix. Naturellement, ce phénomène a incité à la recherche de terrains moins chers, souvent éloignés des villes et a contribué à l’étalement urbain, dont on constate aujourd’hui les conséquences : coûts des infrastructures
et réseaux, coûts des transports et de l’énergie…
Par ailleurs, ce renchérissement des coûts constitue un obstacle particulièrement important pour l’équilibre financier des opérations de logement aidé. Les collectivités locales, principalement les communes et EPCI, peuvent et doivent mener une politique foncière qui se détermine et se gère dans la durée, de façon anticipatrice par rapport aux politiques du logement. Elles peuvent agir pour aider à produire du foncier disponible pour la réalisation de logements aidés.

Les actions à long terme

 

 

Les Établissements publics fonciers

La Normandie est dotée d’un d’établissement Public Foncier, couvrant Haute et Basse-Normandie. L’EPFN réalise pour le compte des collectivités des acquisitions foncières et immobilières et en assure le portage à moyen et long terme avec un taux d’actualisation limité à 1 % par an. Au terme du portage, le foncier est remis à disposition de la collectivité ou de l’opérateur qu’elle a choisi afin de permettre la réalisation d’une opération d’aménagement ou de logements. L’EPFN peut mobiliser les dispositifs partenariaux mis en place avec la Région et le Département pour préparer le foncier (démolitions et dépollution d’anciens sites d’activités via le fonds de résorption des friches, acquisition et restructuration d’îlots d’habitat en mauvais état situés en centre bourg via le fonds mutualisé d’intervention) puis pour en abaisser le coût lors de la revente du foncier pour réaliser une opération de logements locatifs aidés (fonds de minoration foncière).

La Zone d’aménagement différée (ZAD) créée par arrêté préfectoral, sur proposition ou après avis de la commune ou de l’EPCI ayant compétence, permet la préemption par le maire sur une durée longue (14 ans), dans la perspective de réaliser un projet urbain à moyen ou long terme. C’est une procédure d’anticipation utile pour constituer des réserves foncières, acquises progressivement et éviter la spéculation. Le Droit de préemption urbain (DPU) institué sur tout ou partie des zones urbaines ou à urbaniser du POS ou du PLU, offre au maire la possibilité de se porter acquéreur d’un bien immobilier, dès lors qu’une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) a été transmise à la commune par le vendeur d’un bien.

 


 

Quelles actions pour l’EPFN ?

La résorption des friches : à la demande d’une collectivité, l’EPFN peut procéder à la démolition, à la réhabilitation de bâtiments d’intérêt patrimonial et à la dépollution d’anciens sites d’activité économique. La programmation de ces interventions doit s’inscrire dans un contrat territorial passé avec le Conseil Régional (clé de financement : 25 % Conseil Régional, 30 % collectivité, 45 % EPFN). Le fond mutualisé d’intervention : L’EPFN peut mener une action globale de requalification d’îlots dégradés situés en centre bourg en procédant aux acquisitions foncières, études de faisabilité, démolitions ou réhabilitation puis, en accord avec la commune, céder à un opérateur pour la réalisation d’un programme immobilier mixte comportant une part de logements aidés. Le déficit éventuel d’opération est cofinancé par tiers (Département, Collectivité, EPFN). Le fonds de minoration foncière : Lors de la cession d’un terrain destiné à la réalisation de logements aidés, l’EPF abaisse de 30 % le prix de revente du foncier à l’organisme de logement social en mobilisant une aide du Département (10 %), de la collectivité (10 %) et de l’EPFN (10 %).

Les actions à court terme pour rendre le foncier plus accessible pour les opérations de logements aidés :
La mise à disposition de terrains : la commune peut décider de céder un terrain à un organisme de logement social à titre gratuit ou à un coût préférentiel nécessaire au bon équilibre de l’opération. Cet apport donne à la collectivité des droits de réservation supplémentaires sur les logements réalisés pour loger ses demandeurs. Le bail emphytéotique : la commune met à disposition des terrains pour la réalisation d’une opération de logements, mais reste propriétaire. La particularité du bail, souvent réalisé à titre gratuit, est sa longue durée. A l’issue de la période, soit la commune récupère l’usage de son bien et la propriété des constructions réalisées dessus, soit elle cède le terrain au propriétaire des logements. A travers le PLU, la commune précise le droit des sols, leur destination et fixe un cadre pour les actions d’aménagement. Ainsi, elle peut faciliter l’accès au foncier ou la réalisation de logements aidés sur certaines parcelles (voir encadré ci-dessous). La mobilisation des outils favorise la rapidité, le financement et la réalisation d’opérations de logements dans la commune.

Toutefois, à plus long terme, il est important de veiller à l’articulation entre droit des sols, urbanisme et logement, à travers les documents de planification d’échelles différentes. PLU et logement aidé La commune, si elle le souhaite, peut orienter son PLU de façon à faciliter la réalisation de logements aidés :
le PLU peut permettre la réservation de terrains en vue de la réalisation de logements aidés, à condition que ceux-ci contribuent aux objectifs de mixité sociale. le PLU peut délimiter des secteurs dans lesquels un pourcentage des logements d’un programme privé sera affecté au logement aidé. Dans ce cas, le promoteur vend une partie des logements en VEFA * à un organisme de logement social. le PLU peut permettre de majorer le COS de 20 % pour des programmes prévoyant plus de 50 % de logements aidés. Enfin, il peut exempter l’organisme de logement social de participation aux voiries et réseaux et alléger l’obligation de places de stationnement pour toutes les opérations de logements aidés.

* VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement